Сельская ипотека: строим дом по программе сельской ипотеки

Сам термин «ипотека» сегодня несколько демонизирован и часто отпугивает людей. Однако, со временем они понимают, что гораздо правильнее выплачивать деньги за собственное жилье, чем платить за съемные квартиры, с которых однажды придется съезжать. Если речь идет об ипотеке на строительство собственного дома, преимущества очевидны. Тем более, что сегодня есть возможность взять ипотеку на льготных условиях.

Что такое сельская ипотека

Сельская ипотека — это кредит на приобретение или строительство жилого дома в сельской местности. Это программа, реализуемая Россельбанком и пользующаяся поддержкой Минсельпрома. Она стартовала в 2020 году, направлена на улучшение жилищных условий жителей села, привлечение специалистов и работников, увеличение числа сельских жителей. Не следует путать ее с другими видами ипотеки под 6 % или с программой для жителей Дальнего Востока. Сельская ипотека является программой господдержки, утвержденной в конце 2019 года постановлением правительства под номером 1519.

Участником ипотеки может стать любой желающий, в возрасте от 21 до 75 лет. Никаких дополнительных требований по семейному положению или проживанию нет. Отсутствуют даже требования относительно прописки, которые существуют в других ипотечных программах. Сама программа весьма лояльна к заемщикам, хотя свои поправки может внести банк.

Программа действует для всех жителей и регионов РФ, кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

Основным преимуществом сельской ипотеки считается возможность получить льготный кредит не только на приобретение готового загородного дома, но и на покупку земельного участка с последующим строительством на нем частного дома.

Помимо сельской ипотеки существуют другие, схожие программы:

• Семейная ипотека (ставка 6 %);
• Дальневосточная ипотека (ставка 2 %);
• Льготная ипотека (ставка 7 %).

Какие банки участвуют в программе сельской ипотеки

В настоящее время в программе сельской ипотеки задействованы 16 банков:

• Россельхозбанк;
• Сбербанк;
• ВТБ;
• Альфа-банк;
• Дальневосточный банк;
• Банк ДОМ.РФ;
• Акционерный банк «РОССИЯ»;
• Центр-Инвест;
• Барс Банк;
• Энергобанк;
• Банк «Левобережный»;
• РНКБ Банк;
• Банк «Санкт-Петербург»;
• Банк «Кубань Кредит»;
• Примсоцбанк;
• ФК Открытие.

Несмотря на участие в определенной программе, каждый банк имеет полномочия на внесение собственных поправок или дополнений. Поэтому, подавая заявку на участие в программе, надо уточнить условия в данной организации и выяснить, какие дополнения или ограничения внесены сверх основных условий программы. Особенно важно уточнить, требуется ли согласование строительного подрядчика с банком, а также проверить само наличие таких подрядчиков. В некоторых кредитных организациях их попросту нет, и подача заявки на сельскую ипотеку становится бессмысленным занятием.

Условия кредитования

Сельская ипотека — это льготный кредит на покупку или постройку частного дома. (Что лучше, построить свой дом или купить — читайте тут.) Его можно расширить, приобретая вместе с домом и сам земельный участок. Относительно длительности программы следует уточнять в банке — одни источники утверждают, что подавать заявку на сельскую ипотеку можно до конца 2022 года, другие заявляют, что программа бессрочная.

Как правило, длительность рассчитывается на срок до 25 лет, процентная ставка колеблется от 0,1 до 3 % (это зависит от банка, с которым заключен договор). Кроме того, понадобится первоначальный взнос в размере от 10 % сметной стоимости дома (у некоторых банков минимальный взнос составляет 15-20 %, это также зависит от условий кредитования данного банка). Можно в качестве начального взноса использовать материнский капитал.

Максимальная сумма кредита составляет 5 000 000 ₽ (для регионов Ленинградской области, Ямало-Ненецкого АО, Дальневосточного округа) или 3 000 000 ₽ (для остальных регионов РФ). Можно приобрести новостройку, купить дом на вторичном рынке, включая недостроенный объект. Также можно построить частный дом с нуля, на собственном или арендованном участке. Этот момент часто критикуют — сумма в 3 млн ₽ крайне мала. В условиях постоянно возрастающих цен на стройматериалы и высоких расценок строительных компаний, уложиться в такие жесткие рамки весьма сложно. Особенно, если у заемщика нет выходов на дешевые стройматериалы.

Важно! При покупке участка строительство дома должно быть завершено в течение 2 лет. Иначе ставка по ипотеке будет изменена на обычную (11,6 %).

Еще одним важным моментом является расположение дома или участка под застройку — они обязательно должны быть расположены в сельской местности.  Здесь иногда возникают некоторые разночтения. Дело в том, что с 1 июля 2022 года М. Мишустин объявил о старте программы льготной ипотеки со ставкой 7 %. Она позволяет всем желающим строить частный дом своими силами. Отменены ранее существовавшие ограничения на исполнителя или подрядчика — теперь заемщик не вынужден выбирать застройщика из списка, предоставленного банком. Он может строить самостоятельно, или привлекать любые строительные компании по собственному выбору.

Территориально, программа льготной ипотеки действует во всех регионах РФ, поэтому, ее часто путают с сельской ипотекой. Отчасти это происходит потому, что приобрести земельный участок в черте города сегодня весьма сложно (чаще всего, это невозможно). Поэтому, новой программой пользуются для постройки загородных домов на землях, расположенных за чертой города, что и породило некоторую путаницу и разночтения.

Еще одним важным условием является разовое участие в программе сельской ипотеки. Это значит, что, единожды приняв в ней участие, второй раз стать заемщиком в рамках программы не получится. Это ограничение также действует при получении дальневосточной ипотеки. Примечательно, что семейная ипотека в этом отношении более выгодна — ее можно получить для покупки нескольких квартир в разное время.

Как распределяются денежные выплаты в рамках сельской ипотеки

Есть один важный момент — строительство дома своими руками при участии в программе сельской ипотеки не допускается. На практике это реализовано следующим образом — заемщику предоставляют список строительных организаций, аккредитованных в данном банке. Оплата происходит частями в следующем порядке:

• предоставляется аванс на покупку земельного участка и авансовый платеж строительной фирме размером 30 %;
• еще 30 % подрядчик получает после завершения строительства фундамента (или нулевого уровня);
• оплата оставшихся 40 % производится после завершения работ и подписания акта приемки дома.

Такой порядок используется по одной простой причине — многие владельцы участков начинают строительство самостоятельно, но в результате не справляются с нагрузкой. Возникают недостроенные и неликвидные объекты, не соответствующие техническим требованиям. Таких долгостроев на территории нашей страны уже очень много, что с ними делать — никому не понятно. Поэтому, чтобы не увеличивать количество подобных объектов, использована более жесткая схема организации работ.

Какие территории относятся к сельской местности

Программа сельской ипотеки действует в отношении населенных пунктов или участков, выделенных под застройку и расположенных за границами городских поселений:

• любые пункты, подходящие под определение сельских — деревни и села, станицы и хутора, аулы и кишлаки;
• ПГТ и рабочие поселки.

В программу могут входить даже небольшие города, если их население менее 30 000 человек (при условии включения их в программу). То есть, купить дом или участок в черте города (на окраинах практически всех городов имеется частный сектор) невозможно, такие участки не подходят под действие программы. Кроме того, под нее не подпадают городской округ Москвы и вся область, а также городской округ Санкт-Петербурга. Эти моменты также следует уточнять в банке, чтобы не оказаться в ситуации, когда в последний момент последует отказ. Потерянное время никак не возместить, поэтому, все нюансы надо заранее уточнить и проверить.

Как получить сельскую ипотеку

Рекомендуемый порядок действий:

• выбор подходящего банка. Можно найти его в интернете, или сделать личный визит в отделение (второй вариант предпочтительнее, так как он даст больше полезной информации);
• заполнение анкеты. В ней указывается вся необходимая информация о заемщике. Рассмотрение анкеты длится около 2 недель (может затянуться до 1 месяца, такие случаи довольно часты);
• подать в банк необходимые документы (их перечень довольно велик, необходимо уточнить в банке, какие именно документы нужны. Как правило, требуются паспорта, ИНН, СНИЛС, справки о доходах за последний год, копия трудовой книжки и т. д);
• найти и предоставить в банк сведения о приобретаемом доме или участке. Сотрудники банка осмотрят их и составят протокол с указанием оценочной стоимости. Это необходимо для того, чтобы банк имел представление о цене недвижимости, которую можно получить в случае прекращения заемщиком платежей;
• заключить оговор с банком и оформить сделку. Здесь же оформляется страховой договор (до выплаты ипотеки банк является фактически собственником недвижимости, и ему важно сохранить и защитить ее от возможных проблем).

Важно! Страхование строящегося объекта производится только после завершения работ.

Необходимо учесть — банк может предварительно одобрить заявку, но впоследствии отказать практически на любом этапе. Это может быть связано с самыми разными причинами:

• заемщик уже являлся участником программы сельской ипотеки;
• участок не отвечает требованиям (находится в охранной зоне, расположен в черте города и т. п.);
• клиент имеет плохую кредитную историю, были суды с другими банками или много непогашенных кредитов;
• неплатежеспособность клиента.

Все эти факторы могут отрицательно повлиять (и, скорее всего, повлияют) на решение банка. Поэтому, перед началом всех действий, следует максимально избавиться от всех проблем. В первую очередь, следует закрыть кредиты. Особенно, если есть кредитная карта — она считается действующим кредитом, что учитывается при рассмотрении заявки. Ее лучше закрыть.

В заключение следует сказать — получить ипотеку не просто. Это весьма нервное и хлопотное занятие, где на каждом шагу встречаются свои подводные камни. Однако, пугаться хлопот не следует — как правило, большинство сложностей возникает из-за недостаточного опыта у заемщика. Многие проблемы можно решить еще до их возникновения, если знать, почему и как они появляются. Рекомендуется посоветоваться с опытными людьми, желательно — работниками банков и представителями строительных организаций. Общение с ними даст возможность справиться со всеми задачами гораздо быстрее и без особых потерь.